Как сравнить ипотеку на новостройку и ипотеку на вторичку по переплате?

Главное отличие в том, что новостройки часто идут с субсидированной ставкой от застройщика, что снижает ежемесячный платеж и общую переплату на первые годы, но итоговая цена квартиры может быть завышена в договоре. Во вторичке ставка обычно выше, зато вы сразу видите реальную стоимость объекта и можете торговаться, что снижает базу для расчета процентов. Я бы посчитала не только проценты, но и разницу в цене квадратного метра - если новостройка дороже на 20%, а ставка ниже на 3%, переплата может оказаться схожей. Возьмите кредитный калькулятор, введите сумму, срок и ставку по каждому варианту, а потом прибавьте к переплате по новостройке возможные расходы на отделку - это часто не включают в сравнение, а зря.

На вторичке переплата считается прозрачнее: вы берете рыночную ставку 17-18% годовых и умножаете на срок. С новостройкой сложнее - застройщик часто включает субсидию в тело кредита, то есть цена квартиры искусственно завышается на 10-15%, и вы переплачиваете не только проценты, но и этот накрученный остаток. Я бы еще обратила внимание на страховку: для вторички ее можно найти дешевле, а для новостройки часто навязывают пакет с аккредитованной компанией, что добавляет 1-2% к общей сумме.

Беру два одинаковых кредита, но в новостройке часто всплывает комиссия за понижение ставки, которую застройщик прячет в стоимость квадратного метра. На вторичке переплата считается по простой формуле «сумма долга плюс проценты», а в новостройке ты можешь взять 6% годовых, но сам объект будет дороже рыночной цены на 20%, и эту разницу ты тоже отдаешь банку. Я бы советовал считать не только проценты, а общую стоимость квартиры с учетом всех субсидий и скидок - часто выходит, что дешевая ставка на новостройку оборачивается большей абсолютной переплатой к финалу срока.

Смотри, я обычно беру и считаю не проценты, а реальный график платежей с учётом всех допов. Допустим, ты покупаешь новостройку за 5 млн под 6% с субсидией от застройщика, но реальная цена такой же квартиры на рынке - 4 млн. Твоя переплата по процентам будет маленькой, но ты уже влез в долг на лишний миллион, который тоже придётся отдавать. На вторичке за те же 4 млн под 18% переплата по процентам выше, зато нет этого скрытого долга. Я лично всегда просчитываю сценарий: что будет, если я решу продать квартиру через 5 лет. В новостройке к тому моменту ты только-только вылезешь в ноль из-за завышенной цены, а на вторичке, скорее всего, останешься должен меньше, чем стоит квартира.