Какие риски есть при продаже квартиры после ипотеки с маткапиталом?

При продаже такой квартиры нужно учитывать, что материнский капитал наделяет долями несовершеннолетних детей, и без разрешения органов опеки сделку не провести. Самый частый риск - отказ опеки, если вы не сможете доказать, что взамен предоставляете детям равноценное или лучшее жилье. Без этого разрешения продажа признается незаконной, и вас могут обязать вернуть материнский капитал государству с пересчетом.

Здесь главная ловушка не в опеке, а в банке. Если квартира была куплена в ипотеку с маткапиталом, то на ней висит залог у банка до полного погашения. И даже если вы закрыли кредит, банк может не снять обременение быстро, а вы уже нашли покупателя. Без выписки из ЕГРН, где написано, что залога нет, нотариус сделку не проведет, а покупатель может передумать или потребовать скидку за ожидание. Плюс часто путают: материнский капитал распределяет доли на всех членов семьи, и если у детей доли меньше, чем положено по закону в новом жилье, Росреестр просто приостановит регистрацию перехода права собственности, и сделка зависнет.

Риск номер один, о котором часто забывают, это сроки получения выписки из ЕГРН после снятия обременения. Даже если вы погасили ипотеку в день сделки, банк передает закладную в Росреестр, но процесс занимает от 5 до 14 рабочих дней. В этот период вы уже получили деньги от покупателя, но не можете зарегистрировать переход права собственности. Если покупатель передумает или подаст иск в суд, вы останетесь с долгами и без жилья. Уточните в своем банке точный регламент - у некоторых он дольше, чем у других.